빠른 가구분화와 주택공급 ‘과잉’과 ‘부족’ 이슈의 반복

통계청에서 발표한 장래가구특별추계(2017~2047년)를 보면 1인 가구 증가의 영향으로 기존의 장래가구추계(2015~2045년)에 비해서 2045년 전체 가구 수가 약 14만 가구 더 증가할 것으로 예상되며 가구분화가 빠르게 진행되고 있습니다.

빠른 가구분화와 함께 주택공급 ‘과잉’과 ‘부족’에 대한 이슈가 반복되어 왔습니다. 주택인허가실적은 2015년, 2016년, 2017년에 각각 77만호, 73만호, 65만호를 기록하여 주택공급 과잉 논란이 있었는데 최근 2018년, 2019년에 각각 55만호, 49만호로 주택 인허가실적이 감소하면서 주택공급 부족 이슈가 확대되었습니다.

빠르게 변화하는 인구 및 가구 구조에 적절히 대응하고 주택공급 부족에 대한 불안감을 해소하기 위해 수도권의 중장기 주택공급을 전망하고 시사점을 모색할 필요가 있습니다.

최근 주택공급은 감소추세

주택준공실적은 글로벌 금융위기 이후 2011년부터 점차 증가세를 보여 왔으나 주택인허가 실적의 감소로 2018년을 정점으로 감소추세로 전환되었습니다. 주택인허가 실적을 보면 수도권의 경우 2015년 40만 9000호를 정점으로 2019년 27만 2000호로 감소했습니다.

서울의 경우 2015년~2017년 사이 연평균 9만 6000호로 높은 수준을 보였으나 2018년 6만 6000호, 2019년 6만 2000호로 감소하였습니다. 이러한 주택인허가실적의 감소추세는 공급 시차(2~3년)를 고려할 때 주택준공실적이 2022년까지 감소 추세를 보일 것으로 예상됩니다.

다만, 정부가 2021~2022년 사이 전국 11만 4000호, 수도권 7만호의 전세형 주택을 단기에 공급할 수 있는 정책을 2020년 11월 19일 발표함에 따라 정부계획대로 공급이 추진된다면 2021~2022년 주택공급은 예년대비 높은 수준으로 공급되어 전세수급 안정에 기여할 것으로 보입니다.

수도권 중장기 주택공급은 안정적 수준 전망

중장기인 2023~2027년 사이에 수도권의 주택공급은 정부 공급대책의 영향으로 안정적인 수준을 보일 것으로 전망되었습니다. 정부는 2020년 8·4대책 등을 통해 3기 신도시 등 수도권에서 127만호를 공급하는데 공공택지에서만 수도권에서 84만 5000호, 서울 11만 8000호 공급계획을 발표한 바 있습니다.

정부의 공급계획이 차질없이 진행된다고 전제한다면 2023~2027년 사이 수도권에서 연간 27만 9000호, 서울에서 연간 8만 20000호가 공급될 것으로 보입니다. 특히, 아파트의 경우 수도권에서 연간 22만 2000호, 서울에서 5만 9000호가 공급되는데 이는 2011~2022년까지의 연평균 아파트 공급량인 수도권 15만 4000호, 서울 3만 7000호를 크게 웃도는 규모라고 볼 수 있습니다. 

주택공급 계획의 차질없는 추진이 중요

코로나19로 경제가 어려운 가운데서도 저금리에 의한 시중의 풍부한 유동성으로 부동산시장의 가격불안에 대한 우려가 있으나 중장기적으로 수도권에 많은 주택이 공급되어 공급부족에 대한 수급불안이 크게 완화될 것으로 기대됩니다. 중장기 주택공급 전망은 3기 신도시 공급 등 주택공급이 정부 계획대로 진행된다고 전제한 것으로 무엇보다 주택공급 계획이 차질없이 추진되는 것이 매우 중요합니다.

주택, 특히 아파트의 경우 택지확보에서부터 준공되기까지 오랜 시간이 소요된다는 점을 고려할 때 중장기적인 주택시장 안정을 위해서는 공공택지의 안정적인 공급을 통한 공공부문의 역할이 매우 중요하다고 할 수 있습니다. 민간택지의 경우 경기, 정책 여건에 따라 변동하므로 시장상황에 탄력적으로 대응하는 공급체계를 마련할 필요가 있습니다.

끝으로 수도권으로의 인구집중, 아파트 선호 확대, 수요와 공급의 공간적 불일치 심화 등에 대응하여 양질의 주택공급 추진과 함께 교통 인프라 개선 등을 통해서 서울·수도권으로의 수요집중을 완화할 필요가 있음을 제언하고 싶습니다.