서울권역을 포함한 수도권 주택공급 확대방안이 발표됐다. 이번에 공급되는 주택은 서울권역을 중심으로 총 13만 2000가구다. 최근 10년간 서울 아파트 입주물량이 3만 4000가구 정도인 점을 감안하면 4년 치에 육박하는 물량이다.
이번 공급대책은 30~40대 맞벌이가 선호하는 도심이나 강남 인근에 주택을 집중 공급하는 것이 특징이다. 이런 점은 종전 공급 대책과는 차별성을 띤다고 볼 수 있다.
태릉골프장이나 용산 캠프킴, 용산정비창, 서부 면허시험장 부지뿐만 아니라 공실 상태인 도심 오피스·상가를 주거용도 전환하는 것이 대표적이다. 계획대로 건설된다면 직주근접형 수요를 어느 정도 충족시킬 수 있을 것이다.
주택공급 청사진이 공개된 만큼 수요자의 관심은 언제 분양을 할 것인가에 쏠려 있다. 수도권 공공택지에서는 본 청약보다 1~2년 앞서 내년 3분기부터 사전청약을 받는다. 내 집 보유효과를 빨리 갖도록 하기 위해서다.
당초 사전청약 물량은 9000가구에서 6만 가구(21년 3만 가구, 22년 3만 가구)로 늘린다. 용산정비창 부지는 용적률 상향을 통해 당초(8000가구)보다 많은 1만 가구로 늘릴 예정인데, 분양은 2023~24년쯤 이뤄질 것으로 보인다.
자금여력이 크지 않은 30대 맞벌이들은 ‘지분적립형 분양주택’에 관심을 가질 것 같다. 지분적립형 분양주택은 석탑 쌓듯이 아파트 지분을 장기간 적립하면서 늘리는 것이다.
다시 말해 일부 지분을 먼저 얻은 뒤 20년 이상 장기 분할해 지분 전체를 취득하는 구조다. 그만큼 초기자금 부담을 덜 수 있다. 정부는 구체적인 지분 취득 기간과 입주자 선정 방식 등은 올 하반기에 발표할 예정이다.
가령 용적률을 300~500%로 완화하고 층수도 35층에서 50층으로 늘리는 방식으로 세대수를 종전보다 2배 늘리는 것이다. 대신 개발이익은 기부채납(50~70%)으로 환수한다.
정부는 공공재건축을 통해 총 5만 가구를 공급할 예정인데, 들려온 바에 따르면 재건축 조합들의 반응은 아직 시큰둥하다. 조합들이 공공재건축에 어느 정도 참여할지 여부가 활성화의 관건이 되는 만큼 추가 유인책이 필요할 것 같다.
다만 뉴타운 정비구역에서 해제된 곳이나 아직 지정되지 않은 곳에서 추진하는 공공재개발은 어느 정도 성과가 나타날 것으로 보인다. 서울시는 공공재개발에 15곳 이상이 관심을 가지고 참여 의사를 밝히고 있다고 전했다.
주택공급 계획의 큰 그림은 이제 그려졌다. 수요자들이 체감할 수 있도록 세부 계획을 수립하고 개발에 속도를 내는 것이 중요하다. 스피드가 정책성공의 핵심이 될 것이다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원
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